Anwendbarkeit der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie auf folgende Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB, der Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, hinweisen:

Gemäß § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB beträgt die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Betriebskostennachforderungen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Ich hatte in einem meiner letzten Info-Briefe angekündigt, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Frage der Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB zur Anwendbarkeit auf Gewerbemietverhältnisse ergehen wird.

Diese liegt nun vor.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB nicht anwendbar auf Gewerberaummietverträge.

Der Vermieter ist nicht mit der Geltendmachung von Nachforderungen nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode ausgeschlossen.

Auch hat der Bundesgerichtshof in seiner jetzigen Entscheidung erkannt, dass eine entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht möglich ist.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in der jetzt ergangenen Entscheidung die Ansicht vertreten, dass der Vermieter von Gewerberaum die Abrechnung der Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen hat.

Diese betrage in der Regel 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, sofern die Parteien des Mietvertrages keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Bei der Bestimmung der angemessenen Frist sei zum Einen das Interesse der Mietvertragsparteien an einer alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten zu berücksichtigen, zum Anderen sei darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter benötige, um die Abrechnung zu erteilen. Dabei sei es von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen.

Der Bundesgerichtshof führt dann weiter hierzu aus, dass insoweit keine anderen Gesichtspunkte gelten, als sie bei Wohnraummietverträgen gelten.

Der Bundesgerichtshof kommt auf diesem Wege zu dem Ergebnis, dass in der Regel spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung zu erteilen sei.

Folge dieser Rechtsauffassung ist allerdings nicht der Ausschluss von Nachforderungen, sondern nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss.

Einen Ausschluss der Nachforderungen, wie er für Wohnraummietverhältnisse gemäß § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB gilt, ist damit aber nicht verbunden.

Die Frage, ob Nachforderungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen in Gewerberaummietverhältnissen verwirkt sind, stellt sich also erst nach Ablauf dieser 12 Monate zzgl. eines dann noch weiteren sogenannten „Zeitmomentes“ zzgl. eines so genannten „Umstandsmomentes“, aus dem der Mieter schließen kann, dass der Vermieter nicht mehr abrechnen werde.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *