Unwirksame Klausel in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Landgericht Leipzig hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 16. September 2011 zum  Aktenzeichen 8 O 696/11 entschieden, dass folgende Klausel in einem formularmäßig verwandten Mietvertrag über eine Ferienwohnung gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam ist:

 „Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; anderenfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden.“

Das Landgericht Leipzig sieht darin eine Abweichung von der gesetzlichen Regel des § 536 c BGB, derzufolge dem Mieter lediglich eine Anzeigepflicht von Mängeln trifft, die allerdings dann nicht besteht, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist oder hätte bekannt sein müssen.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungsseigentumsrecht

Schönheitsreparaturen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofes hinweisen, derzufolge auch bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter nicht berechtigt ist, über den ortsüblichen vergleichbaren Mietzins einen Zuschlag, wie in dem vom BGH zu entscheidenden Fall von 0,71 EUR pro m² – analog zum sozialen Wohnungsbau – ansetzen darf. Auch hier stehe ich gern für Rückfragen zur Verfügung. Die Urteilsgründe sind allerdings noch nicht veröffentlicht.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Erläuterungspflicht bei Betriebkostenabrechnungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf die Problematik der Berücksichtigung der Hauswartskosten hinweisen. Gemäß der Erläuterungspflicht des Vermieters müssen zunächst die Gesamtkosten, die durch den Hauswart entstehen – dieses gilt im Übrigen auch bezüglich eines Vorabzuges für Gewerbe – angegeben werden und in den Fällen, in denen der Hauswart noch andere Tätigkeiten außer seine reine Hauswartstätigkeit ausübt, beispielsweise Kleinreparaturen durchführt oder kleinere Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsabnahmen etc. muss der Pauschalabzug erläutert werden. Dieses kann unter Bezugnahme auf die abgerechneten Arbeitszeitstunden erfolgen.

Bei einer Verletzung dieser Obliegenheiten kann die Betriebskostenabrechnung unwirksam sein. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Umstellung des Verteilungsmaßstabes von Wasserkosten in WEG-Anlagen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf einen Beschluss des Landgerichts Berlin vom 16.01.2007 zum Aktenzeichen 86 T 604/06 hinweisen, demzufolge die Änderung der Teilungserklärung zur Umstellung des Verteilungsmaßstabes von Wasserkosten von Miteigentumsanteilen auf Wasserverbrauch nicht der Zustimmung der in Abteilung II und III der Wohnungsgrundbuchblätter eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger bedarf.

In diesem Zusammenhang möchte ich Sie auch auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 25.09.2003 Aktenzeichen V ZB 21/03 hinweisen, derzufolge die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Verteilung der Kosten Wasserversorgung und Wasserentsorgung zumindest immer dann durch Mehrheitsbeschluss entscheiden kann, wenn hierüber nicht schon durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. Vor der Einführung der Kaltwasserabrechnung nach Verbrauch muss also die Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung auf bereits bestehende Vereinbarungen hin überprüft werden. Gibt es eine solche Vereinbarung nicht, kann durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes hinweisen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 30.09.2009 entschieden, dass der Vermieter ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet ist, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Beendigung des Mietverhältnisses auszustellen. Es entspricht nicht dem allgemeinem Gebot der Rücksichtnahme in einem Dauerschuldverhältnis im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht einen derartigen Anspruch herzuleiten.

Ein solcher Anspruch würde nur bestehen, wenn es der allgemeinen üblichen Verkehrssitte entspräche, dass jeder Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine solche Bescheinigung auszustellen hat.

Der Bundesgerichtshof stellt dabei auch auf die Wirkung einer solchen Erklärung ab, da eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch als Verzichtserklärung oder eine Art negatives Schuldanerkenntnis angesehen werden könnte.

Diese Abgabe einer solchen, auch beweisrechtlich „riskanten“ Erklärung sei dem Vermieter nicht zuzumuten, zumal der Mieter ja dann ggf. nach Erhalt dieser Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seinen Kautionsrückzahlungsanspruch geltend machen könnte.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Anwendbarkeit der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie auf folgende Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB, der Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, hinweisen:

Gemäß § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB beträgt die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Betriebskostennachforderungen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Ich hatte in einem meiner letzten Info-Briefe angekündigt, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Frage der Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB zur Anwendbarkeit auf Gewerbemietverhältnisse ergehen wird.

Diese liegt nun vor.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB nicht anwendbar auf Gewerberaummietverträge.

Der Vermieter ist nicht mit der Geltendmachung von Nachforderungen nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode ausgeschlossen.

Auch hat der Bundesgerichtshof in seiner jetzigen Entscheidung erkannt, dass eine entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht möglich ist.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in der jetzt ergangenen Entscheidung die Ansicht vertreten, dass der Vermieter von Gewerberaum die Abrechnung der Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen hat.

Diese betrage in der Regel 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, sofern die Parteien des Mietvertrages keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Bei der Bestimmung der angemessenen Frist sei zum Einen das Interesse der Mietvertragsparteien an einer alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten zu berücksichtigen, zum Anderen sei darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter benötige, um die Abrechnung zu erteilen. Dabei sei es von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen.

Der Bundesgerichtshof führt dann weiter hierzu aus, dass insoweit keine anderen Gesichtspunkte gelten, als sie bei Wohnraummietverträgen gelten.

Der Bundesgerichtshof kommt auf diesem Wege zu dem Ergebnis, dass in der Regel spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung zu erteilen sei.

Folge dieser Rechtsauffassung ist allerdings nicht der Ausschluss von Nachforderungen, sondern nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss.

Einen Ausschluss der Nachforderungen, wie er für Wohnraummietverhältnisse gemäß § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB gilt, ist damit aber nicht verbunden.

Die Frage, ob Nachforderungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen in Gewerberaummietverhältnissen verwirkt sind, stellt sich also erst nach Ablauf dieser 12 Monate zzgl. eines dann noch weiteren sogenannten „Zeitmomentes“ zzgl. eines so genannten „Umstandsmomentes“, aus dem der Mieter schließen kann, dass der Vermieter nicht mehr abrechnen werde.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht