Bedeutung des Berliner Mietenspiegels 2015

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie darauf aufmerksam machen, dass das Landgericht Berlin mit Urteil vom 28.04.2016 zum Aktenzeichen 18 S 295/15 erneut zur Frage der Bedeutung des Berliner Mietenspiegels 2015 Stellung genommen hat. Es führt dabei aus, dass der Berliner Mietenspiegel 2015 unabhängig von der Frage, ob er ein qualifizierter Mietenspiegel im Sinne des § 555 d BGB ist oder nicht, als einfacher Mietenspiegel im Sinne des § 555 c BGB herangezogen werden kann, um im Wege der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Ob dieses nun das letzte Wort in der Angelegenheit ist, bleibt abzuwarten.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie Sie sicherlich der Presse entnommen haben, hat die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin mit Urteilen vom 09.08.2016 entschieden, dass eine Ausnahmegenehmigung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu erteilen ist für eine Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen.

Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichtes hat dabei angenommen, dass zwar eine Vermietung von Wohnraum zu Ferienwohnungszwecken grundsätzlich nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz nicht gestattet ist, dass aber eine Ausnahmegenehmigung deshalb zu erteilen ist, weil schutzwürdige private Interessen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der betroffenen Wohnungen vorgehen.

Voraussetzung ist allerdings, dass, wie in den von dem Verwaltungsgericht entschiedenen Fällen, die Eigentümer die Wohnungen tatsächlich als Zweitwohnung auch selbst nutzen und zwar entweder bei beruflich bedingten oder privaten Aufenthalten in Berlin.

Das Verwaltungsgericht hat hierzu erklärt, dass zwar grundsätzlich auch ein Leerstand von Wohnraum unter das Verbot der Zweckentfremdung fällt, dass dieses aber gerade bei Zweitwohnungen nicht der Fall sei, weil die Wohnungen als Zweitwohnungen nicht der allgemeinen Wohnraumversorgung zur Verfügung stehen.

Sie werden ja nach Auffassung des Verwaltungsgerichts, während der Berlin-Aufenthalte vom Eigentümer genutzt und stehen im Übrigen für diesen zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung.

Es sei daher kein Unterschied, ob die Wohnung aufgrund der Nichtnutzung während der Abwesenheit des Eigentümers leer stehe oder ob sie in dieser Zeit als Ferienwohnung vermietet werde.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit hat das Gericht die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Bislang wurde nach Auskunft des Verwaltungsgerichtes noch keine Berufung eingelegt.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Kostenerstattung für erbrachte Sozialleistungen

Sehr geehrte Leserinnen und Leser,

 ich möchte Sie auf folgende Entscheidung des Bundessozialgerichts vom 23.08.2012 zur Frage der Kostenerstattung für erbrachte Sozialleistungen bei Vorliegen einer Erbengemeinschaft hinweisen:

Die dortige Klägerin war neben 5 weiteren Geschwistern Miterben nach dem Tode ihres verstorbenen Vaters. Sie wurde von dem Sozialhilfeträger als Gesamtschuldnerin auf Erstattung der Kosten in Anspruch genommen, die der Sozialversicherungsträger für den verstorbenen Vater erbrachte.

Die Erbengemeinschaft wurde auseinandergesetzt, der Sozialhilfeträge forderte dann von der Klägerin im Wege der gesamtschuldnerischen Erbenhaftung Kostenerstattung. Hiergegen richtete sich die Klage.

Nachdem diese vor dem Sozialgericht und Landessozialgericht zunächst erfolglos blieb, hob das Bundessozialgericht die Bescheide des Sozialhilfeträgers auf und beanstandete, dass dieser bei der Frage, welcher der Erben und in welcher Höhe in Anspruch  zu nehmen ist, ein Ermessen ausüben muss. Dieses hatte der Sozialhilfeträger unterlassen.

Das Bundessozialgericht führt dabei aus, dass grundsätzlich es bei der gesamtschuldnerischen Haftung eines jedes Erben für nicht vorab getilgte Nachlassverbindlichkeiten hafte.

Der Sozialhilfeträger habe aber nach Auffassung des Bundessozialgerichts § 92 c Abs. 3 BSHG nicht richtig angewandt. Individuelle Privilegierungen, insbesondere ob die Inanspruchnahme nach den Besonderheiten des Einzelfalls eine besondere Härte für den Miterben bedeutet, sind jedoch zu beachten. Es sei Sinn und Zweck der Regelung, die erforderlichen Ermessenserwägungen auszuüben.

Die alleinige Inanspruchnahme der Klägerin ohne vorherige Ermessensausübung sei ermessensfehlerhaft. Die gesamtschuldnerische Haftung nach § 92 c BSHG habe nicht nur seine Grenzen bei dem sogenannten Willkürverbot und einer offenbaren Unbilligkeit, sondern auch in Umständen, die die tatsächliche finanzielle Belastung des Miterben im Rahmen der Erbengemeinschaft betreffen. Beispielhaft nennt das Bundessozialgericht eine bereits erfolgte Verteilung des Erbes in Unkenntnis des Kostenerstattungsanspruchs, sowie einen eventuellen Verbrauch des ererbten Vermögens. Ferner sei die Anzahl der Erben, der Wert des Nachlasses und die Höhe des Kostenerstattungsanspruches sowie die Relation beider Werte (Wert des Nachlasses und Höhe der Kostenerstattung) zueinander im Verhältnis der Erbquote zu bringen.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Vorsorge – und Betreuungsvollmacht

Vorsorge – und Betreuungsvollmacht

Fragen und Antworten

1. Worum geht es?

Jeder möchte bis in das hohe Alter geistig und körperlich mobil bleiben. Leider ist das aber nicht jedem vergönnt. Derzeit stehen ca. 1.000.000 Bürger unter rechtlicher Betreuung, d.h. ihre Angelegenheiten werden durch einen vom Gericht bestellten Betreuer geregelt. Vorsorge für diesen Fall ist daher wichtiger denn je. Dies kann durch Vorsorgevollmacht oder Betreuungsverfügung geschehen. Damit Vorsorgevollmachten im Fall des Falles auch zur Geltung kommen, können diese im Zentralen Vorsorgeregister registriert werden. So werden die Anordnung unnötiger Betreuungen oder die Bestellung nicht gewünschter Personen als Betreuer vermieden.

2. Was sind Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung?

Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung dienen der Vorsorge für den Fall, in dem auf Grund körperlicher oder geistiger Schwäche eine Betreuung erforderlich wird. Die Vorsorgevollmacht soll die Anordnung einer Betreuung durch ein Gericht vermeiden. Die Betreuungsverfügung soll Einfluss auf die gerichtlich anzuordnende Betreuung nehmen.

Vorsorgevollmacht

Ein gerichtlicher Betreuer ist nach dem Willen des Gesetzgebers (§ 1896 BGB) dann nicht erforderlich, wenn und soweit ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten regeln kann. Die vor diesem Hintergrund erteilte Vollmacht wird deswegen auch als Vorsorgevollmacht bezeichnet.

Den Umfang der Vollmacht kann der Vollmachtgeber, d.h. derjenige, der durch die Vollmacht eine Betreuung vermeiden möchte, frei bestimmen. Es empfiehlt sich in der Regel eine umfassende Bevollmächtigung, damit die bevollmächtigte Person auch alle denkbaren Angelegenheiten erledigen kann. Typischerweise wird deswegen die Befugnis gegeben, in allen vermögensrechtlichen und persönlichen Angelegenheiten tätig zu werden.

Vermögensrechtliche Angelegenheiten können beinhalten: über Vermögensgegenstände, z.B. Grundstücke, und Bankkonten zu verfügen, Entscheidungen über freiheitsentziehende Maßnahmen (z.B. Anbringen von Bettgittern oder Gurten) zu treffen oder den Aufenthalt einschließlich einer Unterbringung im Pflegeheim zu bestimmen. Zu diesem Zweck sollte der Bevollmächtigte das Recht erhalten, Krankenunterlagen einzusehen sowie alle Informationen durch die behandelnden Ärzte einzuholen.

Betreuungsverfügung

Mit der Betreuungsverfügung kann Einfluss auf die durch ein Gericht anzuordnende Betreuung genommen werden. So können die Person und/oder auch Wünsche hinsichtlich der Lebensgestaltung bei Betreuung festgelegt werden. Das Gericht bzw. der Betreuer sind im Grundsatz an diese Wünsche gebunden. Eine andere Person darf nur dann durch das Gericht bestellt werden, wenn sich die in der Betreuungsverfügung genannte Person als ungeeignet erweist. Den Umfang der Befugnisse des Betreuers bestimmt das Gericht. Auch unterliegt der Betreuer der gerichtlichen Überwachung.

3. Wen soll ich als Bevollmächtigten einsetzen?

Es liegt auf der Hand, dass nur Personen eingesetzt werden sollten, zu denen ein besonderes Vertrauensverhältnis besteht. Dies gilt insbesondere bei der Vorsorgevollmacht, weil der Bevollmächtigte eigenverantwortlich tätig und grundsätzlich nicht durch das Gericht überwacht wird. Auch sind die übertragenen Aufgaben für den Bevollmächtigten nicht leicht zu erledigen. Die Person des Vertrauens sollte daher gefragt werden, ob sie diese Aufgabe übernehmen möchte. Meistens werden sich Familienangehörige oder enge Freunde bereit finden. Möglich ist, einen oder mehrere Bevollmächtigte einzusetzen.

4. Wie setze ich Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung auf?

Auch wenn das Gesetz eine schriftliche Form nur für bestimmte Teile der Vorsorgevollmacht ausdrücklich vorschreibt – nämlich bei Angelegenheiten von besonderer Bedeutung, wie ärztliche Behandlungen, bei denen Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht, oder regelmäßige bzw. länger andauernde freiheitsentziehende Maßnahmen – sollte die Vollmacht in jedem Fall schriftlich abgefasst werden, damit der Bevollmächtigte sich auch ausweisen kann. Auch die Betreuungsverfügung kann nur dann Geltung erlangen, wenn sie vor dem Betreuungsfall schriftlich niedergelegt worden ist.

In beiden Fällen empfiehlt sich darüber hinaus die notarielle Beurkundung bzw. Beglaubigung. Der Notar entwirft die notwendigen Erklärungen nach den Wünschen der Beteiligten. Formulare müssen vor dem Gang zum Notar nicht beschafft werden. Zusätzlich genießt die notarielle Urkunde im Rechtsverkehr höchstes Vertrauen. Anders als einfache schriftliche Vorsorgevollmachten werden öffentliche Urkunden des Notars allseits akzeptiert. Gehört Grundbesitz zum Vermögen, empfiehlt sich ohnehin der Gang zum Notar. Mit einer einfachen schriftlichen Vollmacht kann nämlich nicht über Grundbesitz verfügt werden. Auch zur Aufnahme von Verbraucherdarlehen ist eine notarielle Vollmacht erforderlich.

5. Wie kann ich meine Vorsorgevollmacht registrieren lassen?

Vorsorgevollmachten können im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer registriert werden. Voraussetzungen sind derzeit, dass eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung und die Zustimmung der Beteiligten vorliegt. Liegen diese Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Register Art und Umfang der Verfügung, die Daten seines Klienten und ggfs. der Personen mit, die im Betreuungsfall für den Klienten handeln sollen.

6. Warum soll ich meine Vorsorgevollmacht registrieren lassen?

Durch das Register sollen Vorsorgevollmachten einfach, schnell und sicher gefunden werden.

Vorsorgevollmachten können nur funktionieren, wenn das zuständige Gericht vor der Bestellung eines Betreuers Kenntnis von der Vollmacht erlangt. Das ist nicht immer selbstverständlich. Gerade wenn das Gericht sehr kurzfristig eine Betreuung anordnen muss, weil nach einem Unfall Ärzte Zustimmungen zu den notwendigen Behandlungen fordern, kann das Gericht keine längeren Nachforschungen über das Vorliegen einer entsprechenden Verfügung anstellen.

Ist eine Vollmacht beim Zentralen Vorsorgeregister registriert, können die Gerichte über einen besonders geschützten Bereich im Internet beim Register anfragen und die vorhandenen Daten abrufen. Diese Anfrage beim Zentralen Vorsorgeregister ist zu jeder Zeit und dadurch selbst in Eilfällen noch möglich. Das Gericht kann mit den vorhandenen Informationen die richtige Entscheidung treffen.

Sollten Sie weitere Fragen haben oder die Übersendung eines Ihren persönlichen Wünschen entsprechenden Entwurfes einer Vorsorge- und Betreuungsvollmacht wünschen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar

Unwirksame Quotenklausel bei Schönheitsreparaturen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.07.2012 hinweisen.

 Das Landgericht Berlin hat mit vorbezeichneter Entscheidung erkannt, dass eine sogenannte Quotenklausel, derzufolge der ausziehende Mieter dann, wenn die Schönheitsreparaturen als solche noch nicht fällig wären, eine bestimmte Quote, je nach zurückliegendem Zeitraum der letzten Schönheitsreparaturen zu zahlen hat bezogen auf einen vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes, unwirksam ist. Eine derartige Klausel ist unter anderem deswegen unwirksam, weil sie die Auswahl des Fachbetriebes ausschließlich dem Vermieter vorbehält und sie verstoße darüber hinaus gegen das sogenannte Transparentgebot bei Formularmietverträgen, denn es ist schon fraglich, ob auch für den verständigen Mieter erkennbar wird, dass es sich nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handelt.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Maklerprovison und Vorkaufsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 10.01.2012 zum Aktenzeichen 21 S 15/11 hinweisen. Das Landgericht Köln hat entschieden, dass für den Fall, dass ein Vorkaufsberechtigter in einen Immobilienkaufvertrag eintritt, der Makler, der beim Zustandekommen des Kaufvertrages mitwirkte, auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten seinen Provisionsanspruch geltend machen kann. Die Entscheidung des Landgerichts Köln berücksichtigt die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes. Üblicherweise wird dem Käufer die Maklerprovision auferlegt. Dabei handelt es sich um eine nach Ansicht des Landgerichts Köln typische kaufvertragliche Verpflichtung. Gegenüber dem Vorkaufsberechtigten fehlt es an einem wirksam zustande gekommenen Maklervertrag.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht