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Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine sehr interessante Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 25.11.2016 zum Aktenzeichen 85 S 103/15 WEG hinweisen. 

Das Landgericht Berlin hatte einen Rechtsstreit zu entscheiden, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband einen Mieter auf Beseitigung einer an der Innenhoffassade angebrachten Klimaanlage in Anspruch nahm.

Das Landgericht Berlin hat wie folgt entschieden:

1.) Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist aktivlegitimiert, einen Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung aus § 1004 Abs. 1 BGB, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1 WEG und auf Wiederherstellung des früheren Zustandes aus den § 823 Abs. 1, § 249 BGB geltend zu machen. Zwar handelt es sich bei den vorgenannten Ansprüchen nach Auffassung des Landgerichts Berlin um ein Individualanspruch, dieser kann aber durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft „verallgemeinschaftet“ werden. Das Landgericht Berlin bezieht sich dabei u.a. auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12.04.2007 zum Aktenzeichen VII ZR 236/05.

2.) Das Landgericht Berlin hat es als unerheblich angesehen, ob der Eigentümer der Teileigentumseinheit, deren Mieter der Beklagte ist, dem Beschluss zur Verallgemeinschaftung zugestimmt hat oder nicht.

3.) Der Mieter ist passivlegitimiert, da er als Handlungsstörer anzusehen ist. Er hatte die Klimaanlage an der Hoffassade installieren lassen.

4.) Das Teil der Klimaanlage, welches an der Innenfassade installiert wurde, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden, da es nur zum vorübergehenden Zweck in das Gebäude als Bauteil eingefügt wurde im Sinne des § 95 Abs. 2 BGB.

5.) Ferner vertritt das Landgericht Berlin mit vorgenannter Entscheidung die Auffassung, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritter als Handlungsstörer in Anspruch nehmen kann, selbst wenn dieser nicht gleichzeitig Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und führt damit seine Rechtsprechung gemäß dem Beschluss vom 30.09.2016 zum Aktenzeichen 85 S 16/15 WEG fort.

Das Landgericht Berlin vertritt dabei die Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband aber auch den Eigentümer der Einheit, dessen Mieter der Handlungsstörer ist, gemäß § 14 Nr. 2 WEG in Anspruch nehmen kann.

6.) Eine von dem Eigentümer der Teileigentumseinheit, dessen Mieter der Handlungsstörer ist, erteilte Genehmigung zum Anbau der Klimaanlage hat keine Wirkung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.

7.) Das Anbringen der Klimaanlage mit einem Kabelkanalschacht für die Abdeckung der hin- und zurück führenden Leitungen von der Klimaanlage in das Innere der Teileigentumseinheit ist ein optischer Nachteil und eine bauliche Veränderung, die über das hinzunehmende Maß eines gedeihlichen Zusammenlebens hinausgeht (vergleiche § 14 Nr. 1 WEG).

8.) Zur Rechtfertigung einer nachteilhaften baulichen Veränderung kann sich der Handlungsstörer nicht auf das Vorhandensein anderer baulicher nachteilhafter Veränderungen berufen.

Das Landgericht Berlin verurteilte den beklagten Mieter in der Berufungsinstanz, die Klimaanlage sach- und fachgerecht zu entfernen und die Befestigungslöcher sach- und fachgerecht wieder zu verschließen.

Sollten Sie noch Fragen zu der vorgenannten Entscheidung haben, stehe ich für Rückfragen gern zur Verfügung.

Mit besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen

Sehr geehrte Damen und Herren, 

wie Sie sicherlich der Presse entnommen haben, hat die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin mit Urteilen vom 09.08.2016 entschieden, dass eine Ausnahmegenehmigung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu erteilen ist für eine Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen.

Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichtes hat dabei angenommen, dass zwar eine Vermietung von Wohnraum zu Ferienwohnungszwecken grundsätzlich nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz nicht gestattet ist, dass aber eine Ausnahmegenehmigung deshalb zu erteilen ist, weil schutzwürdige private Interessen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der betroffenen Wohnungen vorgehen.

Voraussetzung ist allerdings, dass, wie in den von dem Verwaltungsgericht entschiedenen Fällen, die Eigentümer die Wohnungen tatsächlich als Zweitwohnung auch selbst nutzen und zwar entweder bei beruflich bedingten oder privaten Aufenthalten in Berlin.

Das Verwaltungsgericht hat hierzu erklärt, dass zwar grundsätzlich auch ein Leerstand von Wohnraum unter das Verbot der Zweckentfremdung fällt, dass dieses aber gerade bei Zweitwohnungen nicht der Fall sei, weil die Wohnungen als Zweitwohnungen nicht der allgemeinen Wohnraumversorgung zur Verfügung stehen.

Sie werden ja nach Auffassung des Verwaltungsgerichts, während der Berlin-Aufenthalte vom Eigentümer genutzt und stehen im Übrigen für diesen zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung.

Es sei daher kein Unterschied, ob die Wohnung aufgrund der Nichtnutzung während der Abwesenheit des Eigentümers leer stehe oder ob sie in dieser Zeit als Ferienwohnung vermietet werde.

 

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit hat das Gericht die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Bislang wurde nach Auskunft des Verwaltungsgerichtes noch keine Berufung eingelegt.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

 

Bedeutung des Berliner Mietenspiegels 2015

Sehr geehrte Damen und Herren, 

ich möchte Sie darauf aufmerksam machen, dass das Landgericht Berlin mit Urteil vom28.04.2016zum Aktenzeichen 18 S 295/15 erneut zur Frage der Bedeutung des Berliner Mietenspiegels 2015 Stellung genommen hat. Es führt dabei aus, dass der Berliner Mietenspiegel 2015 unabhängig von der Frage, ob er ein qualifizierter Mietenspiegel im Sinne des § 555 d BGB ist oder nicht, als einfacher Mietenspiegel im Sinne des § 555 c BGB herangezogen werden kann, um im Wege der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Ob dieses nun das letzte Wort in der Angelegenheit ist, bleibt abzuwarten.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

 

Fristlose Kündigung eines Kartenlesegerätes

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie informieren über ein Urteil des Amtsgerichts Starnberg vom 08.08.2016 in einem Rechtsstreit zwischen einer Gewerbetreibenden und einem Unternehmen, welches Geräte zur Kartenzahlung von Kunden anbietet und zur Verfügung stellt.

Die Gewerbetreibende, eine GmbH, hatte die Firmierung ihres Betriebes geändert und das vorgenannte Unternehmen mehrfach aufgefordert, die Namensänderung bei der Kartenzahlung und Abrechnung zu beachten. Trotz Aufforderung und Mahnung, die Namensänderung nun durchzuführen, reagierte das Unternehmen nicht. Die Gewerbetreibende kündigte daraufhin das Vertragsverhältnis außerordentlich fristlos. Das Amtsgericht Starnberg gab der Gewerbetreibenden Recht und erklärte, dass ein wichtiger Grund zu einer außerordentlichen Kündigung dann vorliegt, wenn der Gewerbetreibenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr bis zur vereinbarten Beendigung zumutbar ist. Ein solcher Grund liegt nach Auffassung des Gerichtes darin, dass das Unternehmen die Aufforderung der Gewerbetreibenden zur Namensänderung unbeachtet ließ.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht