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Wohnungseigentumsrecht

Eigentümerliste

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine sehr interessante Entscheidung des BGH, Urteil vom 04.05.18 – V ZR 266/16, hinweisen.

Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger hat mit der gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage u.a. mehrere in der Eigentümerversammlung vom 1. Oktober 2014 gefasste Beschlüsse angefochten. Eine Eigentümerliste war der Klageschrift nicht beigefügt. Die Klage wird der Verwalterin zugestellt. Auf Anforderung des Gerichts legte die Verwalterin eine Eigentümerliste vor, die den Stand 13.4.2015 aufwies.Das Amtsgericht hat abgewiesen.

Im Termin vor der Berufungskammer erklärte die Verwalterin, sie gehe davon aus, dass die Liste nicht den Eigentümerbestand zum Zeitpunkt der Klagezustellung wiedergebe, weil sich bis zur Einreichung der Liste noch Wechsel im Eigentümerbestand ergeben hätten. In der Liste ist eine Eigentümerin aufgeführt, die erst im Februar 2015 Wohnungseigentum erworben hat. Eine weitere vorgelegte Liste vom 17.5.2016 weist wiederum einen anderen Eigentümerbestand auf. Die Berufung des Klägers hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wird, weil der Anfechtungskläger die beklagten Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich bezeichnet habe. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine Berufungsanträge weiter. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Revision. Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Stuttgart – 10. Zivilkammer – vom 12. Oktober 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Leitsatz des Urteils:

a) Legt der Verwalter auf eine entsprechende Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, kann das Gericht mangels entgegenstehender Anhaltspunkte in aller Regel davon ausgehen, dass der Verwalter die Liste nach bestem Wissen und Gewissen erstellt hat und diese den Eigentümerbestand im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zutreffend ausweist (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012  V ZR 162/11, NJW 2013, 1003).

b) Anders liegt der Fall aber, wenn der Verwalter selbst auf Fehler der vorgelegten Liste oder Zweifel an ihrer Richtigkeit hinweist, diese Fehler aber nicht korrigiert bzw. die Zweifel nicht aufklärt. Es ist Aufgabe des Verwalters, die für das Erstellen einer korrekten Eigentümerliste etwaig erforderlichen Ermittlungen anzustellen. Weigert er sich, eine entsprechende Liste vorzulegen, ist er hierzu mit Zwangsmitteln anzuhalten. Als Zwangsmittel steht hierbei allerdings nur die Verhängung eines Ordnungsgeldes entsprechend § 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 Abs. 1 Satz 2 ZPO zur Verfügung, nicht jedoch eine Haftanordnung (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012  V ZR 162/11, NJW 2013, 1003).

Wesentliche Urteilsgründe:

„a) § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG i.V.m. § 253 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 4, § 130 Nr. 1 ZPO verlangt, dass die in der Klage zunächst nur mit einer Kurzbezeichnung benannten beklagten Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung unter Angabe einer ladungsfähigen Anschrift namentlich zu bezeichnen sind. Diesen Anforderungen genügt eine Eigentümerliste nicht, die nicht dem aktuellen Stand im Zeitpunkt der Klageerhebung (vgl. § 261 ZPO) entspricht, da eine solche Liste die beklagten Wohnungseigentümer nicht vollständig erfasst und daher nicht alle beklagten Eigentümer namentlich bezeichnet werden. Werden die Angaben nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz korrigiert, ist die Klage – vorbehaltlich der Ausführungen unter 2. – als unzulässig abzuweisen (vgl. Senat, Urteil vom 4. März 2011 – V ZR 190/10, NJW 2011, 1738 Rn. 11; Urteil vom 20. Mai 2011 – V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 8; Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 34/11, NZM 2011, 782 Rn. 6). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der hieran in der Literatur vereinzelt geübten Kritik fest.“

„Die Nachreichung einer aktuellen Eigentümerliste erst im Berufungsrechtszug stellt nämlich keine Klageänderung in Form eines Parteiwechsels dar. Hierdurch ändert sich die Stellung der verklagten Wohnungseigentümer als Partei des Prozesses nicht. Insoweit kommt der Eigentümerliste lediglich deklaratorische Bedeutung zu. Ein in der Liste versehentlich nicht aufgeführter Wohnungseigentümer bleibt gleichwohl Partei (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 – V ZR 34/11, NZM 2011, 782 Rn. 8; Urteil vom 28. Oktober 2011 – V ZR 39/11, NJW 2012, 997 Rn. 10; Urteil vom 14. Dezember 2012 – V ZR 162/11, NJW 2013, 1003 Rn. 5). Der Senat hat zudem bereits entschieden, dass es auch für die Wahrung der materiell-rechtlichen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 WEG auf das Beibringen einer aktuellen Namensliste nicht ankommt. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG hat deshalb lediglich für die verfahrensrechtliche Frage Relevanz, ob die Klage durch Prozessurteil abzuweisen ist (Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 – V ZR 99/10, NJW 2011, 3237 Rn. 12 f.).“

„b) In einer solchen Situation kommt ein Kläger nach der Rechtsprechung des Senats der ihm in § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG auferlegten prozessualen Obliegenheit, eine Eigentümerliste vorzulegen, nach, wenn er sich auf die Vorlage der Liste durch die Verwaltung bezieht oder beantragt, der Verwaltung die Vorlage einer Liste aufzugeben. Aus einer analogen Anwendung des § 142 Abs. 1 ZPO folgt, dass das Gericht auf eine entsprechende Anregung des Klägers tätig werden und der Verwaltung die Vorlage der Liste unter Fristsetzung aufgeben muss. Ein Ermessensspielraum des Gerichts besteht regelmäßig nicht, weil der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrags auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer zu der Vorlage verpflichtet ist. Kommt der Verwalter der Anordnung nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (§ 142 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 390 ZPO analog). Ein etwaiges Versäumnis der Verwaltung wirkt sich nicht zu Lasten des Klägers aus und darf nicht zur Abweisung der Klage als unzulässig führen (vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 – V ZR 162/11, NJW 2013, 1003 Rn. 9 ff.).“

„Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber eine gleichzeitige Prozess- und Sachabweisung in demselben Urteil wegen der unterschiedlichen Rechtskraftwirkungen einer Sach- gegenüber einer Prozessabweisung nicht zulässig. Der Teil des Urteils, der sich auf die fehlende Begründetheit bezieht, gilt in einem solchen Fall als nicht geschrieben (vgl. BGH, Urteil vom 19. März 1997 – XII ZR 277/95, NJW 1997, 2176 Rn. 20 mwN). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, da das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit im Wesentlichen auf das Urteil des Amtsgerichts verwiesen hat, ohne sich mit dem Vorbringen des Klägers in der Berufungsinstanz auseinanderzusetzen. Es fehlt für eine abschließende Beurteilung daher an einer verwertbaren tatsächlichen Grundlage.“

Kommentar:

Kläger in wohnungseigentumsrechtlichen Binnenstreitigkeiten (§§ 43 ff. WEG) stehen häufig dem Problem gegenüber keine (aktuelle) Eigentümerliste ihrer WEG zu haben und diese auch nicht ohne erheblichen Aufwand erstellen zu können. Der Gesetzgeber hat diese Problem erkannt und eine Ausnahmeregelung zu § 253 II 1 ZPO getroffen, wonach bei Klageerhebung eine Kurzbezeichnung der Beklagten ausreicht (§ 44 I 1 WEG) und die vollständige Nennung der Beklagten erst bis zum Ende der mündlichen Verhandlung erfolgen muss (§ 44 I 2 WEG). Gleichwohl führt dies in der Praxis regelmäßig zu Problemen für den Kläger, insbesondere bei großen Verbänden.

Der Senat bestätigt seine klägerfreundliche Rechtsprechung, wonach die Tatsacheninstanzen verpflichtet sind, auf Anregung des Klägers eine Anordnung nach § 142 I ZPO (analog) gegenüber dem Verwalter zu erlassen und diese nötigenfalls per Ordnungsgeld (§ 390 I ZPO) durchzusetzen. Kommt die Verwaltung dieser Anordnung nicht nach, so wirkt sich dies nicht zu Lasten des Klägers aus, die Klage darf nicht als unzulässig abgewiesen werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn dem Kläger „keine anderen Erkenntnisquellen“ zur Verfügung stehen (s.u. III. 1.) Das Ermessen des Gerichtes ist insofern regelmäßig auf null reduziert, kommt es dieser Verpflichtung nicht nach, stellt dies einen Verfahrensfehler dar. Die Unzulässigkeit kann noch im Berufungsrechtszug geheilt werden.

Inwiefern dies auch noch in der Revisionsinstanz möglich ist, wird nur von Staudinger 2018, § 44 WEG Rn. 8 diskutiert, welcher dieses bejaht.

Welche Anforderungen sind an den Kläger?

Der Senat stellt in seinem Urteil auch darauf ab, dass dem Kläger keine anderen Erkenntnisquellen zur Verfügung standen. Dies wirft die Frage auf, welche Anforderungen an den Kläger zu stellen sind, selbst tätig zu werden.

Dabei ist zunächst zu beachten, dass der Kläger als Wohnungseigentümer einen materiell-rechtlichen Anspruch gegen den Verwalter auf Herausgabe einer Eigentümerliste hat. Dieses führt der Senat auch als Argument an, um die §§ 142 I, 390 ZPO anzuwenden. Hinzu kommt, dass selbst bei kleineren Einheiten die Eigentümerlage, und insbesondere deren ladungsfähige Anschrift, nicht immer ohne Weiteres ausfindig zu machen ist.

Der Verwalter hingegen muss ohnehin ein solche Liste haben oder anfertigen, da er als gesetzlicher Vertreter verpflichtet ist, die Klage an die Eigentümer zuzustellen.

Es spricht daher einiges dafür, die Erstellung und Einreichung durch den Kläger nur im Ausnahmefall vorzusehen und grundsätzlich die Verwalter aufzufordern, eine solche Liste einzureichen.

Wohnungseigentumsrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine sehr interessante Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 25.11.2016 zum Aktenzeichen 85 S 103/15 WEG hinweisen. 

Das Landgericht Berlin hatte einen Rechtsstreit zu entscheiden, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband einen Mieter auf Beseitigung einer an der Innenhoffassade angebrachten Klimaanlage in Anspruch nahm.

Das Landgericht Berlin hat wie folgt entschieden:

1.) Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ist aktivlegitimiert, einen Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung aus § 1004 Abs. 1 BGB, § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3, § 22 Abs. 1 WEG und auf Wiederherstellung des früheren Zustandes aus den § 823 Abs. 1, § 249 BGB geltend zu machen. Zwar handelt es sich bei den vorgenannten Ansprüchen nach Auffassung des Landgerichts Berlin um ein Individualanspruch, dieser kann aber durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft „verallgemeinschaftet“ werden. Das Landgericht Berlin bezieht sich dabei u.a. auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12.04.2007 zum Aktenzeichen VII ZR 236/05.

2.) Das Landgericht Berlin hat es als unerheblich angesehen, ob der Eigentümer der Teileigentumseinheit, deren Mieter der Beklagte ist, dem Beschluss zur Verallgemeinschaftung zugestimmt hat oder nicht.

3.) Der Mieter ist passivlegitimiert, da er als Handlungsstörer anzusehen ist. Er hatte die Klimaanlage an der Hoffassade installieren lassen.

4.) Das Teil der Klimaanlage, welches an der Innenfassade installiert wurde, ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden, da es nur zum vorübergehenden Zweck in das Gebäude als Bauteil eingefügt wurde im Sinne des § 95 Abs. 2 BGB.

5.) Ferner vertritt das Landgericht Berlin mit vorgenannter Entscheidung die Auffassung, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritter als Handlungsstörer in Anspruch nehmen kann, selbst wenn dieser nicht gleichzeitig Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und führt damit seine Rechtsprechung gemäß dem Beschluss vom 30.09.2016 zum Aktenzeichen 85 S 16/15 WEG fort.

Das Landgericht Berlin vertritt dabei die Auffassung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband aber auch den Eigentümer der Einheit, dessen Mieter der Handlungsstörer ist, gemäß § 14 Nr. 2 WEG in Anspruch nehmen kann.

6.) Eine von dem Eigentümer der Teileigentumseinheit, dessen Mieter der Handlungsstörer ist, erteilte Genehmigung zum Anbau der Klimaanlage hat keine Wirkung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.

7.) Das Anbringen der Klimaanlage mit einem Kabelkanalschacht für die Abdeckung der hin- und zurück führenden Leitungen von der Klimaanlage in das Innere der Teileigentumseinheit ist ein optischer Nachteil und eine bauliche Veränderung, die über das hinzunehmende Maß eines gedeihlichen Zusammenlebens hinausgeht (vergleiche § 14 Nr. 1 WEG).

8.) Zur Rechtfertigung einer nachteilhaften baulichen Veränderung kann sich der Handlungsstörer nicht auf das Vorhandensein anderer baulicher nachteilhafter Veränderungen berufen.

Das Landgericht Berlin verurteilte den beklagten Mieter in der Berufungsinstanz, die Klimaanlage sach- und fachgerecht zu entfernen und die Befestigungslöcher sach- und fachgerecht wieder zu verschließen.

Sollten Sie noch Fragen zu der vorgenannten Entscheidung haben, stehe ich für Rückfragen gern zur Verfügung.

Mit besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen

Sehr geehrte Damen und Herren, 

wie Sie sicherlich der Presse entnommen haben, hat die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin mit Urteilen vom 09.08.2016 entschieden, dass eine Ausnahmegenehmigung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu erteilen ist für eine Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen.

Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichtes hat dabei angenommen, dass zwar eine Vermietung von Wohnraum zu Ferienwohnungszwecken grundsätzlich nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz nicht gestattet ist, dass aber eine Ausnahmegenehmigung deshalb zu erteilen ist, weil schutzwürdige private Interessen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der betroffenen Wohnungen vorgehen.

Voraussetzung ist allerdings, dass, wie in den von dem Verwaltungsgericht entschiedenen Fällen, die Eigentümer die Wohnungen tatsächlich als Zweitwohnung auch selbst nutzen und zwar entweder bei beruflich bedingten oder privaten Aufenthalten in Berlin.

Das Verwaltungsgericht hat hierzu erklärt, dass zwar grundsätzlich auch ein Leerstand von Wohnraum unter das Verbot der Zweckentfremdung fällt, dass dieses aber gerade bei Zweitwohnungen nicht der Fall sei, weil die Wohnungen als Zweitwohnungen nicht der allgemeinen Wohnraumversorgung zur Verfügung stehen.

Sie werden ja nach Auffassung des Verwaltungsgerichts, während der Berlin-Aufenthalte vom Eigentümer genutzt und stehen im Übrigen für diesen zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung.

Es sei daher kein Unterschied, ob die Wohnung aufgrund der Nichtnutzung während der Abwesenheit des Eigentümers leer stehe oder ob sie in dieser Zeit als Ferienwohnung vermietet werde.

 

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit hat das Gericht die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Bislang wurde nach Auskunft des Verwaltungsgerichtes noch keine Berufung eingelegt.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

 

Bedeutung des Berliner Mietenspiegels 2015

Sehr geehrte Damen und Herren, 

ich möchte Sie darauf aufmerksam machen, dass das Landgericht Berlin mit Urteil vom28.04.2016zum Aktenzeichen 18 S 295/15 erneut zur Frage der Bedeutung des Berliner Mietenspiegels 2015 Stellung genommen hat. Es führt dabei aus, dass der Berliner Mietenspiegel 2015 unabhängig von der Frage, ob er ein qualifizierter Mietenspiegel im Sinne des § 555 d BGB ist oder nicht, als einfacher Mietenspiegel im Sinne des § 555 c BGB herangezogen werden kann, um im Wege der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Ob dieses nun das letzte Wort in der Angelegenheit ist, bleibt abzuwarten.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

 

Fristlose Kündigung eines Kartenlesegerätes

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie informieren über ein Urteil des Amtsgerichts Starnberg vom 08.08.2016 in einem Rechtsstreit zwischen einer Gewerbetreibenden und einem Unternehmen, welches Geräte zur Kartenzahlung von Kunden anbietet und zur Verfügung stellt.

Die Gewerbetreibende, eine GmbH, hatte die Firmierung ihres Betriebes geändert und das vorgenannte Unternehmen mehrfach aufgefordert, die Namensänderung bei der Kartenzahlung und Abrechnung zu beachten. Trotz Aufforderung und Mahnung, die Namensänderung nun durchzuführen, reagierte das Unternehmen nicht. Die Gewerbetreibende kündigte daraufhin das Vertragsverhältnis außerordentlich fristlos. Das Amtsgericht Starnberg gab der Gewerbetreibenden Recht und erklärte, dass ein wichtiger Grund zu einer außerordentlichen Kündigung dann vorliegt, wenn der Gewerbetreibenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr bis zur vereinbarten Beendigung zumutbar ist. Ein solcher Grund liegt nach Auffassung des Gerichtes darin, dass das Unternehmen die Aufforderung der Gewerbetreibenden zur Namensänderung unbeachtet ließ.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht