Winterdienst als Werkvertrag

Liebe Leserinnen und Leser,

aus gegebenem Anlass, der nächste Winter naht, möchte ich Sie auf eine Entscheidung des Landgericht Berlin  vom 27. Juli 2011 hinweisen.

Die Folgen einer Verletzung eines Winterdienstvertrages waren zwischen den Amtsgerichten in Berlin umstritten.

So hat das Amtsgericht Schöneberg noch mit Urteil vom 21.06.2011 zum Aktenzeichen 3 C 124/11 entschieden, dass der Winterdienstvertrag ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Charakter hat, während das Amtsgericht Spandau einen werkvertraglichen Charakter annahm.

Diese vielleicht für einen juristischen Laien verwirrende Problematik hat für die Rechtsfolgen einer Verletzung des Winterdienstvertrages erhebliche Konsequenzen. Wird nämlich ein dienstvertraglicher Charakter des Geschäftsbesorgungsvertrages in den Vordergrund gestellt, so sind beispielsweise Schadenersatzansprüche wegen Nicht- oder Schlechterfüllung des Winterdienstvertrages nur sehr schwer durchsetzbar bzw. nicht durchsetzbar.

Wird jedoch der Winterdienstvertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Werkvertragscharakter angesehen , wie nun das Landgericht Berlin am 21. Juli 2011 entschied, so können Schadenersatzansprüche wegen Schlecht- bzw. Nichterfüllung des Winterdienstvertrages oder auch eine Minderung der Vergütung deutlich leichter durchgesetzt werden.

Gern steht der Unterzeichnete für Rückfragen zur Verfügung.

Ich danke für Ihr Interesse und verbleibe

herzlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Informationen zu Maßnahmen zur Regulierung des Berliner Wohnungsmarktes

Sehr geehrte Damen und Herren,

sicherlich haben Sie der Presse entnommen, dass vom Berliner Senat einige Maßnahmen zur Regulierung des Wohnungsmarktes in Berlin geplant sind.

Es ist zu erwarten, dass diese Änderungen noch in diesem Jahr verabschiedet und in Kraft treten werden. Geplant sind unter anderem:

–        ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz

–        eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung und

–        damit einhergehend eine Wiederbelebung des § 5 WiStG

–        sowie eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

In Kraft sind ab 19.05.2013 die Kappungsgrenzenverordnung und ab dem 01.10.2013 die Kündigungsschutzklauselverordnung mit der verlängerten 10 Jahresfrist.

Ausgangspunkt der beabsichtigten Gesetzesänderungen und Verordnungen ist die Annahme, dass Berlin ein Gebiet sei, in welchem die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dabei wird nicht verkannt, dass mit einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungspflicht ein erheblicher Eingriff in die Verfügungsbefugnis des Eigentums erfolgt.

Im Einzelnen:

Mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz und der zu erwartenden Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindert werden. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdbeherbung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird, Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, Wohnraum baulich derart verändert oder in anderer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, Wohnraum mehr als 6 Monate leer steht oder Wohnraum vollständig beseitigt wird.

Aufgrund der Annahme eines Wohnungsmangels im vor bezeichneten Sinne kommt nun dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wieder erneut erhebliche Bedeutung bei. Danach handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Als unangemessen gelten danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Mieten um mehr als 20 % übersteigen. Folge dessen ist, dass zwar der Mietvertrag wirksam bleibt, der Mietanteil, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB unwirksam ist.

Es besteht insoweit dann ein bereicherungsrechtlicher Anspruch und gegebenenfalls liegt auch eine Ordnungswidrigkeit vor.

Zu erwarten ist ferner eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen, der zufolge bei Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen Mieterhöhungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden.

Die Kappungsgrenzenverordnung ist bereits seit dem 19.05.2013 in Kraft. Sie ist aufgrund der bundesgesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 BGB erlassen worden. § 1 der Kappungsgrenzenverordnung definiert Berlin als eine Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB, in der die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine besondere Gefährdung liegt danach vor, wenn die sogenannte Leerstandsreserve kleiner als 3 % ist.

Es ist zu erwarten, dass eine gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzenverordnung erfolgt, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob eine besondere Gefährdung in Teilgebieten ausreicht, ob hieraus auf eine Gefährdung im Gesamtgebiet von Berlin geschlossen werden kann und ob diesbezüglich entsprechende empirische Erhebungen Grundlage der Verordnung sind.

Ferner hat der Verordnungsgeber in Berlin aufgrund der Annahme der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin von seiner Möglichkeit nach § 577 a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und eine Kündigungsschutzklauselverordnung erlassen, die ab dem 01.10.2013 in Kraft ist.

Wenn nach der Überlassung der Wohnung an einen Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, so kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 10 Jahren auf Eigenbedarfsgründe zum Zwecke einer Kündigung berufen. Damit ist die Frist von zuvor 7 Jahren auf 10 Jahre durch die nun neu in Kraft getretene Kündigungsschutzverordnung Berlin ab dem 01.10.2013 verlängert.

Sollten Sie zu den neuen gesetzlichen Regelungen bzw. beabsichtigten gesetzlichen Neuregelungen und Verordnungen Fragen haben, stehe ich gerne für eine Rücksprache zur Verfügung.

Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ferienwohnung und Partylärm

Liebe Leserinnen und Leser,

der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Februar 2012 die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast bei der Geltendmachung von Mietminderung aufgrund von Beeinträchtigungen durch im Hause befindliche Ferienwohnungen herabgesetzt. So hat er entschieden, dass zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauches die Beschreibung des Sachverhaltes genügt, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur und Ähnlichen) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz dieses ungefähr auftritt. Die Vorlage eines Lärmprotokolls, wie es zuvor gefordert wurde, sei nicht mehr erforderlich.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Unwirksame Klausel in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Landgericht Leipzig hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 16. September 2011 zum  Aktenzeichen 8 O 696/11 entschieden, dass folgende Klausel in einem formularmäßig verwandten Mietvertrag über eine Ferienwohnung gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam ist:

 „Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; anderenfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden.“

Das Landgericht Leipzig sieht darin eine Abweichung von der gesetzlichen Regel des § 536 c BGB, derzufolge dem Mieter lediglich eine Anzeigepflicht von Mängeln trifft, die allerdings dann nicht besteht, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist oder hätte bekannt sein müssen.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungsseigentumsrecht

Erläuterungspflicht bei Betriebkostenabrechnungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf die Problematik der Berücksichtigung der Hauswartskosten hinweisen. Gemäß der Erläuterungspflicht des Vermieters müssen zunächst die Gesamtkosten, die durch den Hauswart entstehen – dieses gilt im Übrigen auch bezüglich eines Vorabzuges für Gewerbe – angegeben werden und in den Fällen, in denen der Hauswart noch andere Tätigkeiten außer seine reine Hauswartstätigkeit ausübt, beispielsweise Kleinreparaturen durchführt oder kleinere Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsabnahmen etc. muss der Pauschalabzug erläutert werden. Dieses kann unter Bezugnahme auf die abgerechneten Arbeitszeitstunden erfolgen.

Bei einer Verletzung dieser Obliegenheiten kann die Betriebskostenabrechnung unwirksam sein. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes hinweisen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 30.09.2009 entschieden, dass der Vermieter ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet ist, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Beendigung des Mietverhältnisses auszustellen. Es entspricht nicht dem allgemeinem Gebot der Rücksichtnahme in einem Dauerschuldverhältnis im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht einen derartigen Anspruch herzuleiten.

Ein solcher Anspruch würde nur bestehen, wenn es der allgemeinen üblichen Verkehrssitte entspräche, dass jeder Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine solche Bescheinigung auszustellen hat.

Der Bundesgerichtshof stellt dabei auch auf die Wirkung einer solchen Erklärung ab, da eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch als Verzichtserklärung oder eine Art negatives Schuldanerkenntnis angesehen werden könnte.

Diese Abgabe einer solchen, auch beweisrechtlich „riskanten“ Erklärung sei dem Vermieter nicht zuzumuten, zumal der Mieter ja dann ggf. nach Erhalt dieser Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seinen Kautionsrückzahlungsanspruch geltend machen könnte.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht