Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie Sie sicherlich der Presse entnommen haben, hat die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin mit Urteilen vom 09.08.2016 entschieden, dass eine Ausnahmegenehmigung nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz zu erteilen ist für eine Ferienwohnungsnutzung von Zweitwohnungen.

Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichtes hat dabei angenommen, dass zwar eine Vermietung von Wohnraum zu Ferienwohnungszwecken grundsätzlich nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz nicht gestattet ist, dass aber eine Ausnahmegenehmigung deshalb zu erteilen ist, weil schutzwürdige private Interessen hier dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der betroffenen Wohnungen vorgehen.

Voraussetzung ist allerdings, dass, wie in den von dem Verwaltungsgericht entschiedenen Fällen, die Eigentümer die Wohnungen tatsächlich als Zweitwohnung auch selbst nutzen und zwar entweder bei beruflich bedingten oder privaten Aufenthalten in Berlin.

Das Verwaltungsgericht hat hierzu erklärt, dass zwar grundsätzlich auch ein Leerstand von Wohnraum unter das Verbot der Zweckentfremdung fällt, dass dieses aber gerade bei Zweitwohnungen nicht der Fall sei, weil die Wohnungen als Zweitwohnungen nicht der allgemeinen Wohnraumversorgung zur Verfügung stehen.

Sie werden ja nach Auffassung des Verwaltungsgerichts, während der Berlin-Aufenthalte vom Eigentümer genutzt und stehen im Übrigen für diesen zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung.

Es sei daher kein Unterschied, ob die Wohnung aufgrund der Nichtnutzung während der Abwesenheit des Eigentümers leer stehe oder ob sie in dieser Zeit als Ferienwohnung vermietet werde.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Angelegenheit hat das Gericht die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

Bislang wurde nach Auskunft des Verwaltungsgerichtes noch keine Berufung eingelegt.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Winterdienst als Werkvertrag

Liebe Leserinnen und Leser,

aus gegebenem Anlass, der nächste Winter naht, möchte ich Sie auf eine Entscheidung des Landgericht Berlin  vom 27. Juli 2011 hinweisen.

Die Folgen einer Verletzung eines Winterdienstvertrages waren zwischen den Amtsgerichten in Berlin umstritten.

So hat das Amtsgericht Schöneberg noch mit Urteil vom 21.06.2011 zum Aktenzeichen 3 C 124/11 entschieden, dass der Winterdienstvertrag ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Charakter hat, während das Amtsgericht Spandau einen werkvertraglichen Charakter annahm.

Diese vielleicht für einen juristischen Laien verwirrende Problematik hat für die Rechtsfolgen einer Verletzung des Winterdienstvertrages erhebliche Konsequenzen. Wird nämlich ein dienstvertraglicher Charakter des Geschäftsbesorgungsvertrages in den Vordergrund gestellt, so sind beispielsweise Schadenersatzansprüche wegen Nicht- oder Schlechterfüllung des Winterdienstvertrages nur sehr schwer durchsetzbar bzw. nicht durchsetzbar.

Wird jedoch der Winterdienstvertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Werkvertragscharakter angesehen , wie nun das Landgericht Berlin am 21. Juli 2011 entschied, so können Schadenersatzansprüche wegen Schlecht- bzw. Nichterfüllung des Winterdienstvertrages oder auch eine Minderung der Vergütung deutlich leichter durchgesetzt werden.

Gern steht der Unterzeichnete für Rückfragen zur Verfügung.

Ich danke für Ihr Interesse und verbleibe

herzlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Informationen zu Maßnahmen zur Regulierung des Berliner Wohnungsmarktes

Sehr geehrte Damen und Herren,

sicherlich haben Sie der Presse entnommen, dass vom Berliner Senat einige Maßnahmen zur Regulierung des Wohnungsmarktes in Berlin geplant sind.

Es ist zu erwarten, dass diese Änderungen noch in diesem Jahr verabschiedet und in Kraft treten werden. Geplant sind unter anderem:

-        ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz

-        eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung und

-        damit einhergehend eine Wiederbelebung des § 5 WiStG

-        sowie eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

In Kraft sind ab 19.05.2013 die Kappungsgrenzenverordnung und ab dem 01.10.2013 die Kündigungsschutzklauselverordnung mit der verlängerten 10 Jahresfrist.

Ausgangspunkt der beabsichtigten Gesetzesänderungen und Verordnungen ist die Annahme, dass Berlin ein Gebiet sei, in welchem die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dabei wird nicht verkannt, dass mit einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungspflicht ein erheblicher Eingriff in die Verfügungsbefugnis des Eigentums erfolgt.

Im Einzelnen:

Mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz und der zu erwartenden Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindert werden. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdbeherbung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird, Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, Wohnraum baulich derart verändert oder in anderer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, Wohnraum mehr als 6 Monate leer steht oder Wohnraum vollständig beseitigt wird.

Aufgrund der Annahme eines Wohnungsmangels im vor bezeichneten Sinne kommt nun dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wieder erneut erhebliche Bedeutung bei. Danach handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Als unangemessen gelten danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Mieten um mehr als 20 % übersteigen. Folge dessen ist, dass zwar der Mietvertrag wirksam bleibt, der Mietanteil, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB unwirksam ist.

Es besteht insoweit dann ein bereicherungsrechtlicher Anspruch und gegebenenfalls liegt auch eine Ordnungswidrigkeit vor.

Zu erwarten ist ferner eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen, der zufolge bei Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen Mieterhöhungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden.

Die Kappungsgrenzenverordnung ist bereits seit dem 19.05.2013 in Kraft. Sie ist aufgrund der bundesgesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 BGB erlassen worden. § 1 der Kappungsgrenzenverordnung definiert Berlin als eine Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB, in der die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine besondere Gefährdung liegt danach vor, wenn die sogenannte Leerstandsreserve kleiner als 3 % ist.

Es ist zu erwarten, dass eine gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzenverordnung erfolgt, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob eine besondere Gefährdung in Teilgebieten ausreicht, ob hieraus auf eine Gefährdung im Gesamtgebiet von Berlin geschlossen werden kann und ob diesbezüglich entsprechende empirische Erhebungen Grundlage der Verordnung sind.

Ferner hat der Verordnungsgeber in Berlin aufgrund der Annahme der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin von seiner Möglichkeit nach § 577 a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und eine Kündigungsschutzklauselverordnung erlassen, die ab dem 01.10.2013 in Kraft ist.

Wenn nach der Überlassung der Wohnung an einen Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, so kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 10 Jahren auf Eigenbedarfsgründe zum Zwecke einer Kündigung berufen. Damit ist die Frist von zuvor 7 Jahren auf 10 Jahre durch die nun neu in Kraft getretene Kündigungsschutzverordnung Berlin ab dem 01.10.2013 verlängert.

Sollten Sie zu den neuen gesetzlichen Regelungen bzw. beabsichtigten gesetzlichen Neuregelungen und Verordnungen Fragen haben, stehe ich gerne für eine Rücksprache zur Verfügung.

Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt und Notar

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Ferienwohnung und Partylärm

Liebe Leserinnen und Leser,

das Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Februar 2012 die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast bei der Geltendmachung von Mietminderung aufgrund von Beeinträchtigungen durch im Hause befindliche Ferienwohnungen herabgesetzt. So hat er entschieden, dass zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauches die Beschreibung des Sachverhaltes genügt, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur und Ähnlichen) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz dieses ungefähr auftritt. Die Vorlage eines Lärmprotokolls, wie es zuvor gefordert wurde, sei nicht mehr erforderlich.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Unwirksame Klausel in einem Mietvertrag über eine Ferienwohnung

Sehr geehrte Damen und Herren,

das Landgericht Leipzig hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 16. September 2011 zum  Aktenzeichen 8 O 696/11 entschieden, dass folgende Klausel in einem formularmäßig verwandten Mietvertrag über eine Ferienwohnung gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam ist:

 „Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; anderenfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden.“

Das Landgericht Leipzig sieht darin eine Abweichung von der gesetzlichen Regel des § 536 c BGB, derzufolge dem Mieter lediglich eine Anzeigepflicht von Mängeln trifft, die allerdings dann nicht besteht, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist oder hätte bekannt sein müssen.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungsseigentumsrecht

Schönheitsreparaturen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf die jüngste Entscheidung des Bundesgerichtshofes hinweisen, derzufolge auch bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln der Vermieter nicht berechtigt ist, über den ortsüblichen vergleichbaren Mietzins einen Zuschlag, wie in dem vom BGH zu entscheidenden Fall von 0,71 EUR pro m² – analog zum sozialen Wohnungsbau – ansetzen darf. Auch hier stehe ich gern für Rückfragen zur Verfügung. Die Urteilsgründe sind allerdings noch nicht veröffentlicht.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Erläuterungspflicht bei Betriebkostenabrechnungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf die Problematik der Berücksichtigung der Hauswartskosten hinweisen. Gemäß der Erläuterungspflicht des Vermieters müssen zunächst die Gesamtkosten, die durch den Hauswart entstehen – dieses gilt im Übrigen auch bezüglich eines Vorabzuges für Gewerbe – angegeben werden und in den Fällen, in denen der Hauswart noch andere Tätigkeiten außer seine reine Hauswartstätigkeit ausübt, beispielsweise Kleinreparaturen durchführt oder kleinere Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsabnahmen etc. muss der Pauschalabzug erläutert werden. Dieses kann unter Bezugnahme auf die abgerechneten Arbeitszeitstunden erfolgen.

Bei einer Verletzung dieser Obliegenheiten kann die Betriebskostenabrechnung unwirksam sein. Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes hinweisen.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 30.09.2009 entschieden, dass der Vermieter ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht verpflichtet ist, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bei Beendigung des Mietverhältnisses auszustellen. Es entspricht nicht dem allgemeinem Gebot der Rücksichtnahme in einem Dauerschuldverhältnis im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht einen derartigen Anspruch herzuleiten.

Ein solcher Anspruch würde nur bestehen, wenn es der allgemeinen üblichen Verkehrssitte entspräche, dass jeder Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine solche Bescheinigung auszustellen hat.

Der Bundesgerichtshof stellt dabei auch auf die Wirkung einer solchen Erklärung ab, da eine solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch als Verzichtserklärung oder eine Art negatives Schuldanerkenntnis angesehen werden könnte.

Diese Abgabe einer solchen, auch beweisrechtlich „riskanten“ Erklärung sei dem Vermieter nicht zuzumuten, zumal der Mieter ja dann ggf. nach Erhalt dieser Mietschuldenfreiheitsbescheinigung seinen Kautionsrückzahlungsanspruch geltend machen könnte.

Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Anwendbarkeit der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie auf folgende Entscheidung des Bundesgerichtshofes zu § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB, der Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, hinweisen:

Gemäß § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB beträgt die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von Betriebskostennachforderungen 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes.

Ich hatte in einem meiner letzten Info-Briefe angekündigt, dass eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Frage der Anwendbarkeit des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB zur Anwendbarkeit auf Gewerbemietverhältnisse ergehen wird.

Diese liegt nun vor.

Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB nicht anwendbar auf Gewerberaummietverträge.

Der Vermieter ist nicht mit der Geltendmachung von Nachforderungen nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode ausgeschlossen.

Auch hat der Bundesgerichtshof in seiner jetzigen Entscheidung erkannt, dass eine entsprechende Anwendung des § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht möglich ist.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in der jetzt ergangenen Entscheidung die Ansicht vertreten, dass der Vermieter von Gewerberaum die Abrechnung der Nebenkosten innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen hat.

Diese betrage in der Regel 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, sofern die Parteien des Mietvertrages keine andere Vereinbarung getroffen haben.

Bei der Bestimmung der angemessenen Frist sei zum Einen das Interesse der Mietvertragsparteien an einer alsbaldigen Klarheit über die ständig neu entstehenden gegenseitigen Rechte und Pflichten zu berücksichtigen, zum Anderen sei darauf abzustellen, welchen Zeitraum der Vermieter benötige, um die Abrechnung zu erteilen. Dabei sei es von Bedeutung, wann ihm die Abrechnungsunterlagen vorliegen.

Der Bundesgerichtshof führt dann weiter hierzu aus, dass insoweit keine anderen Gesichtspunkte gelten, als sie bei Wohnraummietverträgen gelten.

Der Bundesgerichtshof kommt auf diesem Wege zu dem Ergebnis, dass in der Regel spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes die Abrechnung zu erteilen sei.

Folge dieser Rechtsauffassung ist allerdings nicht der Ausschluss von Nachforderungen, sondern nur, dass der Mieter ab diesem Zeitpunkt den Vermieter auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Vorauszahlungen auf die Nebenkosten mehr erbringen muss.

Einen Ausschluss der Nachforderungen, wie er für Wohnraummietverhältnisse gemäß § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB gilt, ist damit aber nicht verbunden.

Die Frage, ob Nachforderungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen in Gewerberaummietverhältnissen verwirkt sind, stellt sich also erst nach Ablauf dieser 12 Monate zzgl. eines dann noch weiteren sogenannten „Zeitmomentes“ zzgl. eines so genannten „Umstandsmomentes“, aus dem der Mieter schließen kann, dass der Vermieter nicht mehr abrechnen werde.

Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen

Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht