Sehr geehrte Damen und Herren,
ab dem 01.12.2020 gilt das neue WEG-Recht.
Es enthält grundlegende Änderungen.
Ich werde in Kürze darauf zurück kommen und Sie ausführlich informieren.
Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.
Mit besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
ich möchte Sie auf folgende Entscheidung des Bundessozialgerichts vom 23.08.2012 zur Frage der Kostenerstattung für erbrachte Sozialleistungen bei Vorliegen einer Erbengemeinschaft hinweisen:
Die dortige Klägerin war neben 5 weiteren Geschwistern Miterben nach dem Tode ihres verstorbenen Vaters. Sie wurde von dem Sozialhilfeträger als Gesamtschuldnerin auf Erstattung der Kosten in Anspruch genommen, die der Sozialversicherungsträger für den verstorbenen Vater erbrachte.
Die Erbengemeinschaft wurde auseinandergesetzt, der Sozialhilfeträge forderte dann von der Klägerin im Wege der gesamtschuldnerischen Erbenhaftung Kostenerstattung. Hiergegen richtete sich die Klage.
Nachdem diese vor dem Sozialgericht und Landessozialgericht zunächst erfolglos blieb, hob das Bundessozialgericht die Bescheide des Sozialhilfeträgers auf und beanstandete, dass dieser bei der Frage, welcher der Erben und in welcher Höhe in Anspruch zu nehmen ist, ein Ermessen ausüben muss. Dieses hatte der Sozialhilfeträger unterlassen.
Das Bundessozialgericht führt dabei aus, dass grundsätzlich es bei der gesamtschuldnerischen Haftung eines jedes Erben für nicht vorab getilgte Nachlassverbindlichkeiten hafte.
Der Sozialhilfeträger habe aber nach Auffassung des Bundessozialgerichts § 92 c Abs. 3 BSHG nicht richtig angewandt. Individuelle Privilegierungen, insbesondere ob die Inanspruchnahme nach den Besonderheiten des Einzelfalls eine besondere Härte für den Miterben bedeutet, sind jedoch zu beachten. Es sei Sinn und Zweck der Regelung, die erforderlichen Ermessenserwägungen auszuüben.
Die alleinige Inanspruchnahme der Klägerin ohne vorherige Ermessensausübung sei ermessensfehlerhaft. Die gesamtschuldnerische Haftung nach § 92 c BSHG habe nicht nur seine Grenzen bei dem sogenannten Willkürverbot und einer offenbaren Unbilligkeit, sondern auch in Umständen, die die tatsächliche finanzielle Belastung des Miterben im Rahmen der Erbengemeinschaft betreffen. Beispielhaft nennt das Bundessozialgericht eine bereits erfolgte Verteilung des Erbes in Unkenntnis des Kostenerstattungsanspruchs, sowie einen eventuellen Verbrauch des ererbten Vermögens. Ferner sei die Anzahl der Erben, der Wert des Nachlasses und die Höhe des Kostenerstattungsanspruches sowie die Relation beider Werte (Wert des Nachlasses und Höhe der Kostenerstattung) zueinander im Verhältnis der Erbquote zu bringen.
Für Rückfragen stehe ich gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Liebe Leserinnen und Leser,
aus gegebenem Anlass, der nächste Winter naht, möchte ich Sie auf eine Entscheidung des Landgericht Berlin vom 27. Juli 2011 hinweisen.
Die Folgen einer Verletzung eines Winterdienstvertrages waren zwischen den Amtsgerichten in Berlin umstritten.
So hat das Amtsgericht Schöneberg noch mit Urteil vom 21.06.2011 zum Aktenzeichen 3 C 124/11 entschieden, dass der Winterdienstvertrag ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichen Charakter hat, während das Amtsgericht Spandau einen werkvertraglichen Charakter annahm.
Diese vielleicht für einen juristischen Laien verwirrende Problematik hat für die Rechtsfolgen einer Verletzung des Winterdienstvertrages erhebliche Konsequenzen. Wird nämlich ein dienstvertraglicher Charakter des Geschäftsbesorgungsvertrages in den Vordergrund gestellt, so sind beispielsweise Schadenersatzansprüche wegen Nicht- oder Schlechterfüllung des Winterdienstvertrages nur sehr schwer durchsetzbar bzw. nicht durchsetzbar.
Wird jedoch der Winterdienstvertrag als Geschäftsbesorgungsvertrag mit Werkvertragscharakter angesehen , wie nun das Landgericht Berlin am 21. Juli 2011 entschied, so können Schadenersatzansprüche wegen Schlecht- bzw. Nichterfüllung des Winterdienstvertrages oder auch eine Minderung der Vergütung deutlich leichter durchgesetzt werden.
Gern steht der Unterzeichnete für Rückfragen zur Verfügung.
Ich danke für Ihr Interesse und verbleibe
herzlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,
sicherlich haben Sie der Presse entnommen, dass vom Berliner Senat einige Maßnahmen zur Regulierung des Wohnungsmarktes in Berlin geplant sind.
Es ist zu erwarten, dass diese Änderungen noch in diesem Jahr verabschiedet und in Kraft treten werden. Geplant sind unter anderem:
– ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz
– eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung und
– damit einhergehend eine Wiederbelebung des § 5 WiStG
– sowie eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.
In Kraft sind ab 19.05.2013 die Kappungsgrenzenverordnung und ab dem 01.10.2013 die Kündigungsschutzklauselverordnung mit der verlängerten 10 Jahresfrist.
Ausgangspunkt der beabsichtigten Gesetzesänderungen und Verordnungen ist die Annahme, dass Berlin ein Gebiet sei, in welchem die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dabei wird nicht verkannt, dass mit einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigungspflicht ein erheblicher Eingriff in die Verfügungsbefugnis des Eigentums erfolgt.
Im Einzelnen:
Mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz und der zu erwartenden Zweckentfremdungsverbotsverordnung soll die Zweckentfremdung von Wohnraum verhindert werden. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten, nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdbeherbung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird, Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird, Wohnraum baulich derart verändert oder in anderer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, Wohnraum mehr als 6 Monate leer steht oder Wohnraum vollständig beseitigt wird.
Aufgrund der Annahme eines Wohnungsmangels im vor bezeichneten Sinne kommt nun dem § 5 Wirtschaftsstrafgesetz wieder erneut erhebliche Bedeutung bei. Danach handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung Wohnraum ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Als unangemessen gelten danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Mieten um mehr als 20 % übersteigen. Folge dessen ist, dass zwar der Mietvertrag wirksam bleibt, der Mietanteil, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt, als Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB unwirksam ist.
Es besteht insoweit dann ein bereicherungsrechtlicher Anspruch und gegebenenfalls liegt auch eine Ordnungswidrigkeit vor.
Zu erwarten ist ferner eine sogenannte Mietpreisbremse bei Neuvermietungen, der zufolge bei Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten bei Neuvermietungen Mieterhöhungen auf 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt werden.
Die Kappungsgrenzenverordnung ist bereits seit dem 19.05.2013 in Kraft. Sie ist aufgrund der bundesgesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 BGB erlassen worden. § 1 der Kappungsgrenzenverordnung definiert Berlin als eine Gemeinde im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB, in der die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine besondere Gefährdung liegt danach vor, wenn die sogenannte Leerstandsreserve kleiner als 3 % ist.
Es ist zu erwarten, dass eine gerichtliche Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzenverordnung erfolgt, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob eine besondere Gefährdung in Teilgebieten ausreicht, ob hieraus auf eine Gefährdung im Gesamtgebiet von Berlin geschlossen werden kann und ob diesbezüglich entsprechende empirische Erhebungen Grundlage der Verordnung sind.
Ferner hat der Verordnungsgeber in Berlin aufgrund der Annahme der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin von seiner Möglichkeit nach § 577 a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht und eine Kündigungsschutzklauselverordnung erlassen, die ab dem 01.10.2013 in Kraft ist.
Wenn nach der Überlassung der Wohnung an einen Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, so kann sich der Erwerber erst nach Ablauf von 10 Jahren auf Eigenbedarfsgründe zum Zwecke einer Kündigung berufen. Damit ist die Frist von zuvor 7 Jahren auf 10 Jahre durch die nun neu in Kraft getretene Kündigungsschutzverordnung Berlin ab dem 01.10.2013 verlängert.
Sollten Sie zu den neuen gesetzlichen Regelungen bzw. beabsichtigten gesetzlichen Neuregelungen und Verordnungen Fragen haben, stehe ich gerne für eine Rücksprache zur Verfügung.
Ich hoffe mit meinen Ausführungen gedient zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Vorsorge – und Betreuungsvollmacht
Fragen und Antworten
1. Worum geht es?
Jeder möchte bis in das hohe Alter geistig und körperlich mobil bleiben. Leider ist das aber nicht jedem vergönnt. Derzeit stehen ca. 1.000.000 Bürger unter rechtlicher Betreuung, d.h. ihre Angelegenheiten werden durch einen vom Gericht bestellten Betreuer geregelt. Vorsorge für diesen Fall ist daher wichtiger denn je. Dies kann durch Vorsorgevollmacht oder Betreuungsverfügung geschehen. Damit Vorsorgevollmachten im Fall des Falles auch zur Geltung kommen, können diese im Zentralen Vorsorgeregister registriert werden. So werden die Anordnung unnötiger Betreuungen oder die Bestellung nicht gewünschter Personen als Betreuer vermieden.
2. Was sind Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung?
Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung dienen der Vorsorge für den Fall, in dem auf Grund körperlicher oder geistiger Schwäche eine Betreuung erforderlich wird. Die Vorsorgevollmacht soll die Anordnung einer Betreuung durch ein Gericht vermeiden. Die Betreuungsverfügung soll Einfluss auf die gerichtlich anzuordnende Betreuung nehmen.
Vorsorgevollmacht
Ein gerichtlicher Betreuer ist nach dem Willen des Gesetzgebers (§ 1896 BGB) dann nicht erforderlich, wenn und soweit ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten regeln kann. Die vor diesem Hintergrund erteilte Vollmacht wird deswegen auch als Vorsorgevollmacht bezeichnet.
Den Umfang der Vollmacht kann der Vollmachtgeber, d.h. derjenige, der durch die Vollmacht eine Betreuung vermeiden möchte, frei bestimmen. Es empfiehlt sich in der Regel eine umfassende Bevollmächtigung, damit die bevollmächtigte Person auch alle denkbaren Angelegenheiten erledigen kann. Typischerweise wird deswegen die Befugnis gegeben, in allen vermögensrechtlichen und persönlichen Angelegenheiten tätig zu werden.
Vermögensrechtliche Angelegenheiten können beinhalten: über Vermögensgegenstände, z.B. Grundstücke, und Bankkonten zu verfügen, Entscheidungen über freiheitsentziehende Maßnahmen (z.B. Anbringen von Bettgittern oder Gurten) zu treffen oder den Aufenthalt einschließlich einer Unterbringung im Pflegeheim zu bestimmen. Zu diesem Zweck sollte der Bevollmächtigte das Recht erhalten, Krankenunterlagen einzusehen sowie alle Informationen durch die behandelnden Ärzte einzuholen.
Betreuungsverfügung
Mit der Betreuungsverfügung kann Einfluss auf die durch ein Gericht anzuordnende Betreuung genommen werden. So können die Person und/oder auch Wünsche hinsichtlich der Lebensgestaltung bei Betreuung festgelegt werden. Das Gericht bzw. der Betreuer sind im Grundsatz an diese Wünsche gebunden. Eine andere Person darf nur dann durch das Gericht bestellt werden, wenn sich die in der Betreuungsverfügung genannte Person als ungeeignet erweist. Den Umfang der Befugnisse des Betreuers bestimmt das Gericht. Auch unterliegt der Betreuer der gerichtlichen Überwachung.
3. Wen soll ich als Bevollmächtigten einsetzen?
Es liegt auf der Hand, dass nur Personen eingesetzt werden sollten, zu denen ein besonderes Vertrauensverhältnis besteht. Dies gilt insbesondere bei der Vorsorgevollmacht, weil der Bevollmächtigte eigenverantwortlich tätig und grundsätzlich nicht durch das Gericht überwacht wird. Auch sind die übertragenen Aufgaben für den Bevollmächtigten nicht leicht zu erledigen. Die Person des Vertrauens sollte daher gefragt werden, ob sie diese Aufgabe übernehmen möchte. Meistens werden sich Familienangehörige oder enge Freunde bereit finden. Möglich ist, einen oder mehrere Bevollmächtigte einzusetzen.
4. Wie setze ich Vorsorgevollmacht und Betreuungsverfügung auf?
Auch wenn das Gesetz eine schriftliche Form nur für bestimmte Teile der Vorsorgevollmacht ausdrücklich vorschreibt – nämlich bei Angelegenheiten von besonderer Bedeutung, wie ärztliche Behandlungen, bei denen Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht, oder regelmäßige bzw. länger andauernde freiheitsentziehende Maßnahmen – sollte die Vollmacht in jedem Fall schriftlich abgefasst werden, damit der Bevollmächtigte sich auch ausweisen kann. Auch die Betreuungsverfügung kann nur dann Geltung erlangen, wenn sie vor dem Betreuungsfall schriftlich niedergelegt worden ist.
In beiden Fällen empfiehlt sich darüber hinaus die notarielle Beurkundung bzw. Beglaubigung. Der Notar entwirft die notwendigen Erklärungen nach den Wünschen der Beteiligten. Formulare müssen vor dem Gang zum Notar nicht beschafft werden. Zusätzlich genießt die notarielle Urkunde im Rechtsverkehr höchstes Vertrauen. Anders als einfache schriftliche Vorsorgevollmachten werden öffentliche Urkunden des Notars allseits akzeptiert. Gehört Grundbesitz zum Vermögen, empfiehlt sich ohnehin der Gang zum Notar. Mit einer einfachen schriftlichen Vollmacht kann nämlich nicht über Grundbesitz verfügt werden. Auch zur Aufnahme von Verbraucherdarlehen ist eine notarielle Vollmacht erforderlich.
5. Wie kann ich meine Vorsorgevollmacht registrieren lassen?
Vorsorgevollmachten können im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer registriert werden. Voraussetzungen sind derzeit, dass eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung und die Zustimmung der Beteiligten vorliegt. Liegen diese Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Register Art und Umfang der Verfügung, die Daten seines Klienten und ggfs. der Personen mit, die im Betreuungsfall für den Klienten handeln sollen.
6. Warum soll ich meine Vorsorgevollmacht registrieren lassen?
Durch das Register sollen Vorsorgevollmachten einfach, schnell und sicher gefunden werden.
Vorsorgevollmachten können nur funktionieren, wenn das zuständige Gericht vor der Bestellung eines Betreuers Kenntnis von der Vollmacht erlangt. Das ist nicht immer selbstverständlich. Gerade wenn das Gericht sehr kurzfristig eine Betreuung anordnen muss, weil nach einem Unfall Ärzte Zustimmungen zu den notwendigen Behandlungen fordern, kann das Gericht keine längeren Nachforschungen über das Vorliegen einer entsprechenden Verfügung anstellen.
Ist eine Vollmacht beim Zentralen Vorsorgeregister registriert, können die Gerichte über einen besonders geschützten Bereich im Internet beim Register anfragen und die vorhandenen Daten abrufen. Diese Anfrage beim Zentralen Vorsorgeregister ist zu jeder Zeit und dadurch selbst in Eilfällen noch möglich. Das Gericht kann mit den vorhandenen Informationen die richtige Entscheidung treffen.
Sollten Sie weitere Fragen haben oder die Übersendung eines Ihren persönlichen Wünschen entsprechenden Entwurfes einer Vorsorge- und Betreuungsvollmacht wünschen, stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.07.2012 hinweisen.
Das Landgericht Berlin hat mit vorbezeichneter Entscheidung erkannt, dass eine sogenannte Quotenklausel, derzufolge der ausziehende Mieter dann, wenn die Schönheitsreparaturen als solche noch nicht fällig wären, eine bestimmte Quote, je nach zurückliegendem Zeitraum der letzten Schönheitsreparaturen zu zahlen hat bezogen auf einen vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes, unwirksam ist. Eine derartige Klausel ist unter anderem deswegen unwirksam, weil sie die Auswahl des Fachbetriebes ausschließlich dem Vermieter vorbehält und sie verstoße darüber hinaus gegen das sogenannte Transparentgebot bei Formularmietverträgen, denn es ist schon fraglich, ob auch für den verständigen Mieter erkennbar wird, dass es sich nur um eine unverbindliche Berechnungsgrundlage handelt.
Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich möchte Sie auf eine Entscheidung des Landgerichts Köln vom 10.01.2012 zum Aktenzeichen 21 S 15/11 hinweisen. Das Landgericht Köln hat entschieden, dass für den Fall, dass ein Vorkaufsberechtigter in einen Immobilienkaufvertrag eintritt, der Makler, der beim Zustandekommen des Kaufvertrages mitwirkte, auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten seinen Provisionsanspruch geltend machen kann. Die Entscheidung des Landgerichts Köln berücksichtigt die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes. Üblicherweise wird dem Käufer die Maklerprovision auferlegt. Dabei handelt es sich um eine nach Ansicht des Landgerichts Köln typische kaufvertragliche Verpflichtung. Gegenüber dem Vorkaufsberechtigten fehlt es an einem wirksam zustande gekommenen Maklervertrag.
Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Lieber Leserinnen und Leser,
ich möchte Sie auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 02. März 2012 aufmerksam machen, in dem dieser für Recht erkannt, dass es im Zweifel Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, eine vollständige Erneuerung von Fenstern vorzunehmen. Dieses gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im räumlichen Bereich des Sondereigentums den jeweiligen Wohnungseigentümern zuweist, die Erneuerung des Außenanstriches jedoch von dieser Pflicht ausnimmt. Danke für Ihr Interesse.
Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Liebe Leserinnen und Leser,
der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29. Februar 2012 die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast bei der Geltendmachung von Mietminderung aufgrund von Beeinträchtigungen durch im Hause befindliche Ferienwohnungen herabgesetzt. So hat er entschieden, dass zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauches die Beschreibung des Sachverhaltes genügt, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur und Ähnlichen) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz dieses ungefähr auftritt. Die Vorlage eines Lärmprotokolls, wie es zuvor gefordert wurde, sei nicht mehr erforderlich.
Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sehr geehrte Damen und Herren,
das Landgericht Leipzig hat in einem jetzt veröffentlichten Urteil vom 16. September 2011 zum Aktenzeichen 8 O 696/11 entschieden, dass folgende Klausel in einem formularmäßig verwandten Mietvertrag über eine Ferienwohnung gemäß § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam ist:
„Fehlen Einrichtungsgegenstände oder stellt der Mieter sonstige Mängel fest, ist er aufgefordert, den Vermieter davon unverzüglich in Kenntnis zu setzen; anderenfalls entfallen alle darauf beruhenden Gewährleistungs- und Ersatzansprüche bzw. der Mieter kann vom Vermieter haftbar gemacht werden.“
Das Landgericht Leipzig sieht darin eine Abweichung von der gesetzlichen Regel des § 536 c BGB, derzufolge dem Mieter lediglich eine Anzeigepflicht von Mängeln trifft, die allerdings dann nicht besteht, wenn dem Vermieter der Mangel bereits bekannt ist oder hätte bekannt sein müssen.
Gern stehe ich für Rückfragen zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen und besten Wünschen
Raymond A. Thompson
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungsseigentumsrecht